Сдача Квартиры В Аренду Это Самозанятость

Самозанятость, или Тихая революция на рынке аренды — Рынок жилья

12.02.2020 | 08:00 9743

После «пересменки» в правительстве сеть в очередной раз наполнилась страшилками. На сей раз по поводу того, что за тех, кто «нелегально» сдает квартиру и не платит налоги, возьмутся всерьез, а регулярные перечисления денег на карточку станут основанием для проверок.

Да, 13 % НДФЛ, которые призывают платить собственников, сдающих жилье, – это объективно очень большие деньги. Но есть другие варианты, причем абсолютно законные.

Что в теории

Сегодня для квартировладельца возможны три варианта легализации доходов от аренды:

— По окончании года заполнить декларацию и заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ)

— Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), приобрести патент, либо ежеквартально платить налог на предпринимательский доход по ставке 6%, в конце года придется также заплатить взносы в фонды социального страхования

— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно отчислять от 3 до 6% налога на профессиональный доход. И все! И регистрироваться, и платить можно, что называется, не выходя из дома.

Это ли не революция?

А что на практике

Теперь давайте все посчитаем. Вот исходные данные. Предположим, вы намерены сдавать квартиру за 25 тыс. руб. в месяц (средняя ставка для приличной однушки или «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).

При условии, что квартира сдается на длительный срок и ни месяца не пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в год. Коммунальные услуги «без счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяц, или 60 тыс. руб. в год) включены в арендную плату.

Отложим (по минимуму) еще 30 тыс. руб. в год на текущий ремонт и непредвиденные расходы (поломка стиралки, клининговые услуги, замена замков, риэлторские услуги при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).

Теперь займемся налогами.

Если вы — рядовой налогоплательщик

Рядовой налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% от 300 тыс. руб.).

Чтобы быть чистым перед законом, достаточно прийти в налоговую инспекцию, заполнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до конца апреля года, следующего за отчетным.

Кстати, можно и не ходить, а заполнить декларацию на сайте Госуслуг или в личном кабинете на сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Удобно.

Итак, ваш «чистый» годовой доход, на который вы сможете жить, ни в чем себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяц). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без простоев и задержек платежей.

Такая система чудовищно неудобна и неэффективна — причем как для плательщиков налогов, так и для тех, кто их собирает. Она словно специально создана для того чтобы ее нарушали.

Смотрите, что получается. Если вы заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, то заплатить налоги нужно до 30 апреля следующего года. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком до года не подлежит регистрации в Росреестре.

То есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные расходы, остаток – мысленно «запихнули» в свой семейный бюджет и живете в свое удовольствие. А следующей весной — вынь да положь 39 тыс. руб. налоговикам.

Примечательно, что у представителей фискальных органов тоже почти нет рычагов воздействия на рантье-неплательщиков НДФЛ. Во-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно доказывать не только наличие договора аренды, но и факт передачи денег. А вы сговорились: «пустил пожить друзей за просто так, за небольшую помощь с деньгами и по хозяйству».

То есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может стать только съемщик, который решит на прощание крепко насолить бывшему «другу».

Или, как теоретически возможный вариант, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции.

Но практически это почти осуществимо: ведь чтобы вывести неплательщика на чистую воду нужно дождаться следующей весны и убедиться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную или краткосрочную аренду. Если объект сдается в режиме «проходной двор», есть шанс, что к вам придут и попортят нервы.    

Если вы — индивидуальный предприниматель

Теперь рассмотрим вариант, когда квартиру сдает индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Все исходные данные те же. Считаем.

Итак, пошлина за регистрацию ИП – 800 руб. Налог – 18 тыс. руб. (6% от выручки).

Далее, до конца отчетного года вы также должны сделать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и ОПС). В 2020 году это 40,9 тыс. руб.

Итого – легализация аренды «однушки» (чуть-чуть округлим) обойдется вам в 60 тыс. руб. за год. Чистый годовой доход – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяц). И это опять же без простоев.

При этом факт отчислений в фонд пенсионного страхования позволяет вам рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, скажем осторожно, «выше минимума».

Ну вот, теперь всем-всем-всем уже понятно, почему при приведенных выше правилах рынок аренды просто не имеет шансов стать легальным?

Если вы — самозанятое лицо

Ну вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш съемщик – физическое лицо, ставка налога, который называется налог на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%.

А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (это такой «подарок» тем, кто решился легализоваться как самозанятый) – всего 3%. Но это до момента, пока вычет не будет исчерпан. То есть, с 300 тыс.

годовой выручки (как в первых двух случаях), — это 9 тыс. руб.

Дальнейшие расчеты и исходные данные (они те же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в год, или 16,75 в месяц.

А что, так тоже можно? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в список разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка на самом деле нет. В законе перечислено только то, что нельзя.

Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, чем 13.

Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 года любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном из 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Петербург и Ленинградская область – в их числе). Даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Отступление: как я стал самозанятым

Кстати, я сам еще в прошлом году испробовал режим самозанятости на себе. Дело было так. Я скачал приложение «Мой налог», открыл его и начал проходить процедуру регистрации. Приложение потребовало от меня сделать на камеру смартфона снимок паспорта, затем – свое фото.

Последний этап удался с третьей попытки, поскольку «умное» приложение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, где я был без бороды. Оно предлагало попробовать еще раз и сообщало, что сомневается в том, что это, действительно, я.

Перед четвертой попыткой я был морально готов сбрить бороду, но не пришлось. «Поморгайте, пожалуйста», — попросил смартфон. И через несколько минут я получил уведомление о регистрации в качестве самозанятого лица.

Ну хорошо, скажете вы. Предположим, я решил легализоваться, «засветился» как рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали закручивать гайки. А вот и нет! Читаем закон: «В течение десяти лет проведения эксперимента не могут вноситься изменения в настоящий Федеральный закон в части увеличения налоговых ставок и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».

А есть ли ограничения?

Да, есть. Во-первых, самозанятый, в отличие от ИП, не может нанимать людей на работу, а его доход не может превышать 2,4 млн руб. в год. Поэтому, если вы достигли потолка, придется регистрироваться как ИП. Но тогда вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и платить ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «не идет» пенсионный стаж и нет отчислений в пенсионный фонд. Но вы можете делать их добровольно, либо, опять-таки, вкладываться в доходную недвижимость.

В-третьих, самозанятый не может получать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только от жилой. Поэтому если у вас не квартира, а апартаменты, — сочувствуем: на вас данный режим не распространяется.

Честно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения для рантье-квартировладельца я не вижу. Зато есть очень большие плюсы. Сдаете и получаете деньги – платите. Не сдаете – не платите. Сдаете, но не получаете платежей, — можете защищать свои интересы в судебном порядке.

Далее. Вы можете легально и законно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, не опасаясь, что вас накроют, как нелегальный хостел. И при этом ничто не мешает оказывать своим съемщикам (равно как и всем прочим) сопутствующие услуги. Например, быть для них «по совместительству» няней, репетитором, оказывать клининговые услуги.

Наконец, вы сможете «показывать» свои легальные доходы не только налоговикам, но также банкам – если хотите взять кредит.

И все это – без отрыва от основной работы, где вы платите НДФЛ и «зарабатываете» себе пенсию.

Почему же нас продолжают пугать?

Почему о том, что на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье теперь могут решать все свои проблемы в легальном правовом поле, не трубят на всех углах.

Почему сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Во-первых, не перестроились. Самозанятость – дело новое и непривычное. А процедура заполнения декларации по форме 3-НДФЛ прописана во всех подробностях.

Во-вторых, налоговики на местах, очевидно, люди азартные: им нравится выполнять и перевыполнять планы, выявлять и наказывать нарушителей – словом, работать.

Ну и, наверное, ставка 13% им все-таки нравится больше чем 3, 4 или 6.

Филипп Урбан    freepik — ru.freepik.com   

Сдача Квартиры В Аренду Это Самозанятость

ФНС планирует включить ставку в размере 4% для тех самозанятых граждан, кто сдаёт в аренду недвижимость. Сообщается, что в эту процентную ставку не войдёт 1,5% налоговых отчислений в ФОМС, их нужно будет оплачивать дополнительно. При этом отчисления в ПФР не будут для них обязательными. Сейчас можно зарегистрировать ИП и сдавать квартиру, уплачивая налоги по по ставке 6%.

Как примут новый порядок налога арендаторы — пока неизвестно. Однако точно ясно, что ставка 13%, которая действует в настоящее время, никого не устраивает.

Арендодатели вынуждены скрывать свои доходы, так как платить государству 13% «просто так», возможно, никто не хочет, ведь это довольно большая ставка.

Внедрение новой налоговой ставки позволит вывести из тени арендодателей, которые могут в будущем получать дополнительные гарантии от государства. Тем не менее то, какие это будут гарантии до сих пор не озвучено Правительством России.

Самозанятые и сдача квартиры в 2020 году

1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.

Для начала нужно определить, что именно должны платить собственники при разных формах организации. Будем учитывать, что арендатор – физическое лицо (для НПД), а «бизнес» расположен в одном из 4 регионов, где действует этот режим:

Налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду

• если самозанятое лицо сдает свою квартиру и не превращает эту деятельность в бизнес, то он платит за получаемый доход НДФЛ по ставке 13%;
• помимо налога такой гражданин ежегодно декларирует получаемый доход — подает форму 3-НДФЛ до 30 апреля каждого года;
• получение доходов без выплаты налога и подачи декларации — при обнаружении такового, приведет к применению налоговых санкций — штраф за неуплату налога, штраф за непредставление декларации (за каждый месяц), пеня за просрочки по платежу и отчетности; все недоимки ИФНС вправе взыскать принудительно, если добровольно вы не заплатите;
• сдача жилья в аренду самозанятыми гражданами, как бизнес, требует регистрации ИП;
• индивидуальные предприниматели могут работать на нескольких режимах обложения: общая, патентная, вмененная, упрощенная; порядок определения базы обложения у всех режимов свой, но можно сравнить ставки: на общей — 13%, на патетной — 6%, на вмененной — 15%, на упрощенной — 6% или 10%;
• на каждом режиме требуется вести учет доходов и расходов, на некоторых — подавать отчетность (ЕНВД, УСН, ОСНО);
• также индивидуальные предприниматели, даже не имея работников, платят страховые взносы — за себя — в ПФР и ФОМС России.

:  Как оформить доплату по уходу за пенсионером после 80 лет

Одна из целей позиционирования сдачи квартиры в наем, как самозанятости, — вывод рынка аренды недвижимости из тени и легализация сферы. Причем это будет происходить в добровольном порядке путем предложения выгодных условий обложения:

1. ИП может иметь наемных работников и платить им заработную плату, а самозанятый – нет.
2. Власти обещают более простую регистрацию.
3. ИП имеет льготы по налогу на недвижимость, если использует «упрощенку». Самозанятый такие льготы иметь не будет.
4. ИП «на упрощенке» платит налог 4 раза в год. Самозанятый будет платить налоги ежемесячно.
5. ИП «на упрощенке» должен кроме налога на доход платить социальные платежи, причем независимо от получения дохода. Самозанятый платит только 4% или 6% от дохода, и это гарантирует ему минимальную пенсию.
6. Штрафы с ИП и самозанятых – разные.
7. ИП имеют много способов сдавать отчетность – в бумажном виде, через свои банки, через специализированных провайдеров. Для самозанятых будет сделано специальное мобильное приложение «Мой налог», в котором надо будет регистрировать все платежи. Налоговая служба сама будет рассчитывать сумму налога на основе этих данных.
8. У ИП есть много способов принимать платежи. Самозанятые будут регистрировать все платежи в приложении «Мой налог», которое фактически будет аналогом кассового аппарата – плательщик будет получать чек в электронной форме; кассовый аппарат и бланки БСО самозанятым не требуются.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Большие штрафы могут ждать тех, кто сдает квартиры в аренду, но забывает о налогах

В подмосковных Котельниках в трехкомнатной квартире, где официально прописан только один человек, проверяющие насчитали 12 жильцов. Платят приезжие рабочие немного.

Получатся, владелец квартиры ежемесячно зарабатывает около двадцати пяти тысяч рублей. И ситуация, похоже, устраивает и хозяев жилья, которые не платят налоги с нелегального бизнеса, и самих квартирантов.

Недовольны, пожалуй, соседи да коммунальщики — долги за квартиру огромные.

Найти владельца, даже если квартиранты молчат, несложно, говорят в полиции. У жилья в любом случае есть собственник. А вычислить, сдаeтся квартира или нет, еще проще. О новых жильцах расскажут и разговорчивые соседи, и просто показания счeтчиков. Когда, например, в квартире, где никто не прописан, вдруг нагорают сотни киловатт-часов электроэнергии.

Сдача квартиры в аренду как самозанятость

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2020 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

:  Чернобыльские Льготы 2020 Закон

Сдача квартиры в аренду как самозанятость: правила и ограничения

1. Доход от физических лиц: 3 х 1500 = 4500. Сумма налога: 4500 х 4% = 180.
2. Доход от юридического лица: 7 х 1500 = 10 500. Сумма налога: 10 500 х 6% = 630.
3. Суммируем: 180 + 630 = 810. Это и есть налог за месяц (без вычета).

Ещё один способ сдачи квартиры — посуточно. Здесь нужно суммировать доход по всем сделкам за месяц с учётом ставки. Допустим, квартира сдавалась 3 раза физическим лицам на день и один раз — организации на неделю. Стоимость аренды за сутки — 1 500 руб.

Расчёт делаем так:

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Сдачу квартир для частников упростят

«Если взять реальный частный объект, где гражданин предоставляет комнату или дом туристам, то хозяин должен заключить договор аренды, выплачивать налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, которая указана в договоре. Часто это делают через агентства, так как многим сложно самостоятельно составить договор и вести финансовую отчетность», — говорит Фомин.

Власти собираются вывести частников из тени в сфере предоставления услуг туристам, в частности, сдачи квартир, сообщает новостное агентство Infox . Как заявил член комитета Совета Федерации по социальной политике Игорь Фомин, уже готовится ряд предложений по механизму самозанятости.

Агентство Бизнес-Нововведений

К примеру, можно работать в банке, отчисляя подоходный налог, и сдавать в аренду квартиру, уплачивая налог по льготной ставке 4%. Заработная плата, которую самозанятый получает в рамках трудовых отношений, не попадает под действие НПД, и налог с нее уплачивать не нужно. НДФЛ за самозанятого платит работодатель, с которым заключен трудовой договор.

С 2020 года самозанятые граждане сдают в аренду квартиры по льготному налогу. Возник вопрос, что делать тем, кто сдает в аренду жилую недвижимость в нескольких регионах России. В ФНС откликнулись на вопрос от налогоплательщиков, опубликовав на своем сайте пояснительное письмо № СД-4-3/3012 от 21.02.2020.

Сдаёте квартиру в Москве? С этого года вы можете платить налог в 4%

С начала 2020 года в ряде регионов России в виде эксперимента введён налог на профессиональный доход (НПД) для самозанятых граждан, призванный вывести из теневого сектора экономики деятельность самозанятых граждан, включая тех, кто сдаёт жилую недвижимость в аренду.

Для сравнения, если вы сдаёте квартиру в регионе, не попавшим в число избранных, или по каким-либо причинам не хотите переходить на уплату налога на профессиональную деятельность для самозанятых, вы обязаны уплатить НДФЛ (налог на доходы физических лиц) с доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду в размере 13%.

Сдача квартиры в аренду как самозанятость в 2020 году

До недавнего времени у сдающих недвижимость в аренду было только два варианта легализации дохода — оплата налога по ставке 13% и регистрация ИП. С 2020 года добавилась ещё одна возможность. Для самозанятых действуют минимальные налоговые ставки, а отчитываются они по простейшим правилам. Но стать ими могут пока не все жители России.

:  Стоимость Куба Воды По Счетчику 2020 Самара

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

Самозанятость сдача в аренду

Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо. А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность. Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Как это будет работать: например, вы сдаете квартиру в найм физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей.
И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев.

Чем рискуют самозанятые, сдающие квартиры в аренду

Аналогичный вопрос возникает при оказании транспортных услуг или услуг такси. При продаже автомобиля налоговая также может посчитать полученную от продажи сумму как доход самозанятого и обложить его налогом. Ведь автомобиль использовался для извлечения дохода.

Есть люди, которые сдают квартиры в аренду. С этих доходов необходимо платить налоги. По умолчанию для физлиц налог на доходы составляет 13%. Однако можно стать самозанятым и вроде как снизить налог с арендных платежей до 4-6%. Выгодно? Только на первый взгляд.

Сдача квартиры в аренду, это самозанятые граждане

И наконец, нововведения 2020 года, четвертый способ — программа поддержки самозанятых граждан от государства. Это самый комфортный режим для арендодателя, тем более если бизнес только начинающий и не имеет серьезного масштаба. Но система экспериментальная и имеет много ограничений.

Третий способ — упрощенная система налогообложения. Такой способ тоже доступен только ИП и имеет ряд минусов. Например, в этом режиме придется постоянно предоставлять ФНС отчеты. Человеку, не подкованному юридически, придется нанимать специалистов, что значительно увеличивает затратную часть.