Договор Долевого Участия В Строительстве На Что Обратить Внимание 2020

Изменения в законе о долевом строительстве с 2020 года

Проектное финансирование жилых помещений с привлечением средств кредитных учреждений стартовало в 2020. Фактически, реформа отменяет ДДУ. К заключению таких договоров привыкли граждане, решившие приобрести жилые помещения с «фундамента», в недостроенном объекте. Новая схема в покупке жилья изменит рынок жилой недвижимости.

По замыслу, нововведения призваны уменьшить число вкладчиков, не получивших жилье. Вложившиеся в строительство россияне, не будут больше рисковать собственными деньгами, а жилье будет покупаться уже в доме, который полностью готов.

Экроу – счета

Денежные средства от населения при возведении домов могут привлекаться только с использованием специальных счетов. Это экроу-счета, действующие с 1 июля нынешнего года.

На каждого из вступивших в долевое строительство будет оформляться счет. И это не будет возможным без участия банка. В ДДУ будут принимать участие уже не две, а три стороны.

Это кредитное учреждение, вкладчик и застройщик.

В.Путин поручил чиновникам, относящимся к исполнительной ветви власти, разработать и утвердить критерии, которые учитывают готовность МКД и число оформленных ДДУ после июля 2019 года. До этого времени окончание строительных работ будет происходить по старой схеме.

Определение ДДУ

Долевая схема возведения домов многоквартирного типа представляет собой вид инвестиционной деятельности. В этом процессе россияне вкладывают в строительство собственные деньги. Иными словами, финансируют деятельность застройщика. В процессе сотрудничества принимают участие следующие стороны:

1. Застройщик: это фирма, которая взяла в аренду или на праве бессрочного пользования землю. На участке строительная фирма возводит многоквартирный дом. Дольщики привлекают свои средства.
2. Депонент: гражданин, организация. Эта сторона договора вкладывает финансы в возведение дома. Задача – дальнейшее получение жилого помещения.

ДДУ – это в письменном виде контракт. Его пункты описывают условия, на которых проводится сделка. Он регистрируется: правило устанавливает ст. 4, п. 3 N214 ФЗ.

Регистрация ДДУ занимает один месяц. Помещение становится имуществом дольщика после введения дома в эксплуатацию, подписания акта приема-передачи.

ДДУ заканчивает правовое действие после исполнения сторонами всех условий.

Последние новости

В 2000-х годах дольщиков часто обманывали. Мошенничество содержалось в том, что люди, которые вкладывались в жилое строительство, не получали вовремя свои квартиры, либо застройщик десятилетиями не достраивал дом. В крайнем случае, застройщик просто исчезал с рынка вместе с инвестициями граждан.

Несколько исправил ситуацию принятый N214 – ФЗ. Он обязал регистрировать ДДУ. Это помогло избавиться от нелегальных схем строительства. Но до конца нерадивые застройщики не исчезли с рынка. По федеральному реестру, свыше 30000 дольщиков находятся в статусе обманутых.

Этапы, ведущие к реформе:

1. 2010 год: впервые возникли предложения, в которых высказывалась мысль об отмене ДДУ.
2. Через 5 лет Игорь Шувалов принял решение отменить ДДУ к 2020 году. Но планировалось, что это будет проходить по этапам.
3. Два года назад (2017) М.Мень, будучи чиновником строительства и ЖКХ, назначил переход на проектное финансирование застройки на замену ДДУ.
4. В.Путин во время телефонной линии с россиянами (2018 год), дает указание министрам выйти на новые, более усовершенствованные способы приобретения жилых помещений к летнему сезону 2020.
5. В 2018 (4 квартал) в N478 ФЗ были внесены изменения в законодательство РФ.
6. Кроме того, было решено, что необходимо достроить жилые дома по – старому.

Предупреждение

Весной 2019 вступило в правовую силу Постановление Правительства. Оно было издано во исполнение указания Президента. N480 Постановление утвердило показатели готовности строительного объекта. А также утвердило условия, при которых строительная фирма вправе рассчитывать на деньги от населения.

Без экроу-счетов достраивать дом можно. Но при степени его готовности не менее 30%. Число оформленных ДДУ – не менее 10% от общей площади квартир в доме.

2019 год

Реформа была введена в целях решения проблемы дольщиков, обманутых ранее. В РФ продумали разные варианты возведения домов. Теперь оно происходит с привлечением займов от банков, а также применением экроу-счетов. На них будут находиться финансы вкладчиков в строительство вплоть до его окончания.

С лета 2019 года в РФ отказываются от ДДУ, и они более не заключаются. Считается, что станет гарантией законности строительства. В частности, ужесточены требования, предъявляемые к застройщикам. В результате недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – один из наиболее доступных способов улучшения жилищных условий. Данный вариант характеризуется большим количеством нюансов и особенностей, которые важно принимать к учету перед заключением соглашения.

Что это такое?

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

• защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
• право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
• право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

• предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
• срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
• стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
• гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

1. В первую очередь дольщику потребуется собрать ряд обязательных документов:

• соглашение и все бумаги в качестве приложений к нему. Количество экземпляров соответствует количеству участников долевого строительства;
• совместное заявление дольщика и застройщика о необходимости регистрации. При стандартных обстоятельствах заполнение осуществляется в регистрирующем ведомстве;
• удостоверение личности заявителя – паспорт гражданина. Физические лица могут действовать как лично, так и через доверенное лицо. Представители несовершеннолетних лиц должны донести свидетельство о рождении ребенка, недееспособных лиц – документ об опекунстве;
• разрешение супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариально. Нет необходимости, если и муж, и жена участвуют в долевом строительстве;
• залог прав требования по договору долевого участия – для проведения регистрации обременения права. Актуально, если дольщик использует заемные средства. Стоит отметить, что необходима оценка прав требования по договору долевого участия. Если участник строительства не соблюдает условия кредитного соглашения, банк или иной кредитор получают данную возможность. Переуступка прав требования по договору долевого участия подразумевает передачу полномочий по требованию у застройщика объекта после его завершения;
• документы, в которых указывается информация об объекте. Составляется застройщиком с обязательным согласованием содержания дольщиком. Уточняется местоположение квартиры на общем плане и заявленная площадь.

1. Второй шаг подразумевает необходимость в уплате государственной пошлины, предусмотренной за проведение процедуры регистрации. Ее размер определяется с учетом статуса заявителя. Если в качестве заявителя выступает физическое лицо, потребуется уплатить 350 рублей. Прикладывать квитанцию к общему списку документов нет необходимости, так как в единой электронной базе Росреестра указываются сведения о проведении оплаты.
2. На третьем этапе документы подаются в регистрирующее ведомство по месту нахождения возводимого объекта при личном посещении отделения или через представителя. Также бумаги можно передать через почтовую службу. После сдачи документов выдается расписка, в содержании которой должна быть указана информация такого рода: дата подачи заявки, перечень поданных бумаг, ФИО сотрудника, принявшего документы, ФИО сотрудника, у которого можно получить данные о статусе готовности.

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Как проводится электронная регистрация договора долевого участия в Росреестре?

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
2. Уточнить цель обращения.
3. Внести кадастровый номер объекта.
4. Прописать информацию о собственнике.
5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

• расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Обычно не подразумевает лишних сложностей, так как стороны сделки все заранее оговаривают. Однако застройщик может включить в положения соглашения невыгодные для дольщика условия. Поэтому так важно изучать предварительных договор долевого участия в строительстве и указывать на неправомерные позиции. Не нужно соглашаться на возвращение средств лишь после повторного заключения ДДУ на тот же объект с другим человеком. Также следует избегать длительных сроков возврата;
• второй способ – в одностороннем порядке дольщиком. Для этого нужно предложить обоюдно разрешить проблему. Если не удалось – известить застройщика о расторжении, направив уведомление по почте с приложением расчетов процентов за время использования средств. Если деньги не были получены в течение 20 дней, дольщику следует обратиться в суд;
• третий вариант – в одностороннем порядке застройщиком. Актуально, если дольщик не вносил платежи более двух месяцев или три раза нарушал сроки оплаты. Также изначально потребуется известить покупателя о необходимости погасить задолженность в течение 30 дней. Если никакого ответа не поступило, то договор расторгается, а деньги возвращаются дольщику на протяжении 10 дней. Если гражданин не явился за средствами, они переводятся на депозит нотариусу, о чем уведомляется покупатель;
• через суд. Обычно актуально при нарушениях положений ДДУ. Иск подается по месту нахождения застройщика. Проведение разбирательств, необходимые документы и вердикт определяются с учетом обстоятельств.

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

• при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
• за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
• за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться по ссылке.

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы

Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Как правильно составить договор, как обойти все подводные камни и сделать риски минимальными, расскажем в этой статье.

Изменения с 2019 года

С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве.

Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.

22 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства.

С этого же года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.

Другие изменения о долевом участии с 2019 года:

Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство

Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства

Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит

Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.

Как выбрать застройщика в 2020 году

Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.

На что необходимо обратить пристальное внимание:

Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании

Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит

Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании

На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.

Обязательно поищите отзывы о компании в Интернете

Заключение договора долевого участия

Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.

Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.

В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.

Что должен содержать договор:

Цена договора, сроки и порядок расчетов

Срок ввода дома в эксплуатацию

Срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи)

Гарантийный срок дома (обычно 5 лет)

Полные реквизиты сторон

Регистрация в Росреестре

Как было сказано выше, чтоб договор вступил в силу, его надо зарегистрировать в Росреестре.

Для регистрации необходимо прийти в МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Там же заполнить заявление на регистрацию договора. Оплатить госпошлину и предоставить необходимые документы.

Дольщику понадобится взять с собой паспорт гражданина РФ и квитанцию об оплате госпошлины.

Передача прав по ДДУ

После того, как дом сдан в эксплуатацию, происходит передача объекта по ДДУ. Застройщик должен пригласить дольщика для передачи ключей, и подписания Акта приема – передачи квартиры.

Как снизить риски при заключении ДДУ

Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.

Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:

Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах

Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.

Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214

В Федеральном законе от 30.12.2004г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.

В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.

Взыскание неустойки и возврат денег

В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.

Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.

Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.

В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.

Как стать участником?

Дольщиками (участниками) долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица. Главное условие – наличие необходимой денежной суммы.

Чтоб стать участником ДДУ надо сделать всего лишь пять шагов:

Выбрать компанию – застройщика, узнать все о ее деятельности, посмотреть завершенные ею объекты

Изучить и проверить документацию застройщика

Внимательно ознакомиться с проектом договора о долевом участии. По возможности показать проект юристу

Заключить ДДУ, зарегистрировать его в Росеестре

Произвести оплату своих обязательств на основании договора долевого участия.

Договор долевого участия в строительстве 2020: образец, риски

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

• за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
• интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
• в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
• ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
• в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
• в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
• договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

• строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
• пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
• никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

• построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
• по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
• передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

• уплатить деньги в оговоренном порядке;
• принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

• предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
• обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
• направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
• обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
• допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
• обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
• обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

• изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
• уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
• срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Суть 214 ФЗ и изменения 2020 года

Последнее обновление: 09.02.2020

Отечественный рынок новостроек долгое время находился не под властью законов, а под властью юристов застройщика, которые составляя договор, учитывали интересы своего «хозяина». Поэтому дольщики находились в крайне щекотливом и опасном положении. Нередко их интересы не защищал даже суд. Поэтому в 2004 году был принят Закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве».

В данной статье мы хотим рассмотреть суть 214 ФЗ, а также коснуться его изменений, которые начинают действовать с 2019 года и актуальны по 2020-й год. Обо всем этом вы можете прочесть ниже, а для тех, кто не любит читать объемных текстов мы сняли небольшой в видео-обзор, где все изложено емко и тезисно.

Суть Закона № 214-ФЗ

Данный закон был разработан и принят для того чтобы защитить права дольщиков – покупателей недвижимости, которая находится на стадии строительства. Но, согласно нормам закона, гарантии того, что дом точно достроится и будет сдан в эксплуатацию, а потом передан в собственность дольщиков, нет.

Суть 214 Закона в том, что получить помощь от государства всё же можно. Для этого необходимо составить договор на привлечение денежных средств, а потом заверить его в Росреестре. Это будет свидетельствовать о том, что у покупателя всё в порядке с документами. Однако от форс-мажорных обстоятельств это не застрахует.

К таким обстоятельствам можно отнести:

• Приостановление строительства из-за споров с жильцами соседних дворов;
• Приостановление строительства из-за споров с местными органами власти;
• Банкротство застройщика. Это навсегда остановит стройку, и свои квартиры дольщики могут и не получить вовсе.

Какие положения Федерального Закона № 214-ФЗ являются самыми важными

В данном законе отражаются основные моменты, которые должны соблюдать не только застройщик, но и сами дольщики. Это:

• Застройщик должен тщательно описать объект недвижимости, который будет покупаться дольщиком. Последний, в свою очередь, должен ознакомиться с этими пунктами договора;
• Застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков. При этом это должно происходить максимально прозрачно, все тонкости описываются в договоре;
• Договор не может быть сформирован и составлен просто так. Требования к нему также прописываются в Законе. Поэтому дольщику необходимо внимательно ознакомиться с нормами Закона и требованиями к ДДУ, прежде чем его подписывать;
• Все характеристики объекта должны быть описаны – месторасположение, цена, качество отделки, площадь, сроки сдачи в эксплуатацию и прочее;
• Ответственность обеих сторон должна быть максимально прозрачной, включая право на уступку;
• Иные положения, которые должны быть прописаны в договоре, в соответствии с Законом № 214-ФЗ.

В данном Законе прописываются требования, выдвигаемые к застройщикам. Привлекать средства дольщиков для строительства объекта недвижимости могут лишь организации, которые:

• Являются финансово устойчивыми. То есть, у них есть свободные средства в размере 2,5 млн. рублей. По Закону, этих денег должно хватить для строительства 1,5 тысяч квадратных метров;
• Самостоятельно застраховали свою ответственность;
• Самостоятельно отчисляют средства в компенсационный фонд – 1% от стоимости каждого ДДУ. При необходимости, эти средства будут направлены для строительства «проблемных» домов. Данная норма введена с 2017 года;
• Представляют отчётность за последние 3 года своей деятельности;
• Представляют дольщикам всю документацию на проект – разрешительную, правоустанавливающую, проект объекта и прочее;
• Составляют договор поручительства с учредителями;
• Составляют договора в соответствии с нормами Закона;
• Самостоятельно устраняют недостатки по объекту в установленные сроки.

Если в качестве застройщика выступает компания, которая этим требованиям не соответствует, её привлекают к ответственности.

Редакции закона и его изменения

С 01. 07. 2018 года в Закон № 214-ФЗ были внесены очередные поправки которые актуальны и в 2020 году, которые привели к тому, что произошёл рост цен на объекты долевого строительства. Это:

• Переход на счета эскроу. 74% инвестиций в строительство – это средства дольщиков. С 01. 07. 2019 года, застройщик больше не сможет управлять этими деньгами напрямую. Средства от дольщиков будут поступать на отдельные банковские счета, и будут находиться в доверительном управлении данного учреждения до тех пор, пока объект не будет сдан в эксплуатацию и пока хотя бы один из дольщиков не получит право собственности. Продажа квартир по 214-ФЗ будет осуществляться на прежних условиях;
• Теперь застройщик должен иметь определённый «опыт работы» на рынке строительства недвижимости. В частности, не менее 3-ёх лет строительства МКД общей площадью от 10 тысяч кВ. м;
• Траты на административные и прочие расходы не могут составлять более 10% от стоимости объекта строительства;
• Размер авансовых платежей для выполнения работ подрядными организациями, не может превышать 30% от проектной стоимости возводимого объекта;
• Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. А оно должно быть у каждого застройщика.

Это последние изменения в Законе № 214-ФЗ. В предыдущие года в законопроект вносились следующие коррективы:

• Расширена область применения. То есть, правила заключения ДДУ распространяется на все договоры, в том числе заключенные после вступления данного закона в силу – после 01. 04. 2005 года;
• Землю под объектом долевого строительства можно использовать как для аренды, оформления права бессрочного пользования. Но право должно быть зарегистрировано в обязательном порядке;
• Правовой режим залог на участок под объектом также расширен. Теперь может быть оформлен залог субаренды и залог права бессрочного пользования, с обязательной регистрацией залога и права на него;
• Обозначено основание для снятия обременения с земельного участка под объектом – это оформление акта-приёма передачи или иного документа, который предусмотрен данным законом;
• Введена ответственность для застройщика при нарушении правил привлечение денежных средств дольщиков.

После внесения вышеуказанных изменений, дольщики стали чувствовать себя более защищёнными. Безграничная власть застройщика теперь урегулирована на законодательном уровне. Это означает, что нарушенные права будут защищены в судебном порядке. За помощью обращаться нужно за услугами к квалифицированному юристу в Санкт–Петербурге.

Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно 214-ФЗ

Когда был издан Закон № 214-ФЗ, все дольщики вздохнули спокойно. Издание этого нормативного акта означало, что их права теперь защищены государством. Но, это не означает, что обязанность есть только у застройщика. У дольщика они также есть, он должен их исполняться.

В Законе № 214-ФЗ перечислены основные обязанности обеих сторон сделки по долевому строительству объектов недвижимости. Так, застройщики, работающие по 214-ФЗ, обязаны:

• Сдать указанный объект в эксплуатацию, а затем передать в собственность дольщика в срок, указанный в договоре, плюс 2 страховочных месяца;
• Как только объекта строительства будет введён в эксплуатацию, его необходимо передать дольщику;
• Если принимающей стороной будут выявлены дефекты, их необходимо устранить в течение 45 дней с момента подписания соответствующего соглашения.

Обязанности дольщика включают в себя:

• Соблюдение графика выплат по договоре. Если они нарушаются, придётся платить неустойку;
• Выплата полной стоимости покупаемого объекта в сроки, которые прописаны в договоре;
• Тщательный и внимательный осмотр принимаемого купленного объекта. Если недостатков нет, нужно подписать соответствующий акт приёма – передачи, согласно ст. 8 214-ФЗ.

Если стороны не соблюдают свои обязанности, их можно привлечь к ответственности. Меры привлечения к ответственности прописаны в:

• Ст. 10 Закона № 214-ФЗ;
• Ст. 330 ГК РФ и другим статьями.

Чаще всего, свои обязанности нарушают именно дольщики. Они не соблюдают сроки внесения платежей. За это предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от той суммы, которую дольщик ещё должен застройщику.

Если же застройщик нарушит срок передачи объекта недвижимости своим дольщикам, то есть, нарушит нормы ст. 6 214-ФЗ, его также можно привлечь к ответственности в виде неустойки.

Он должен платить каждому вкладчику 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день возникновения долга от стоимости объекта, прописанной в ДДУ. Если же контрагентом по ДДУ выступает физическое лицо, то сумма неустойки вырастает в 2 раза. Сумма неустойки не ограничивается.

Кроме того, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, согласно ст. 9 214-ФЗ.

Следующей формой ответственности застройщика перед своим дольщика является возмещение убытков.

То есть, виновный должен оплатить вкладчику все расходы, которые он понёс или должен будет понести для того, чтобы его нарушенное право было восстановлено.

Если при приёме объекта будут обнаружены недостатки, то ответственность застройщика по 214-ФЗ выражается в виде:

• Безвозмездного их устранения;
• Уменьшение стоимости договора на сумму будущих расходов для устранения;
• Возмещение уже понесённых дольщиком расходов на устранение недочётов.

Перспективы долевого строительства

Какие бы изменения не вносились в Закон № 214-ФЗ, как бы ни ужесточались нормы ответственности для недобросовестных застройщиков, на конец 2017 года официально зарегистрировано 86 000 обманутых дольщиков. Это только те, кто официально регистрировали ДДУ. По неофициальным данным, таких людей порядка 2 млн.

Как уже упоминалось выше, с 01. 07. 2019 года застройщикам запретят напрямую привлекать средства граждан на строительство.

Эти деньги будут находиться на доверительном управлении в неком кредитном учреждении, которое отвечает требования государства (соответствующий размер уставного капитала и опыт деятельности на российском рынке).

Пока объект не будет полностью достроен, сдан в эксплуатацию, застройщик эти средства не увидит. Ещё одно важное условие – хотя бы один дольщик должен оформить собственность.

Фактически, застройщик должен будет спасаться своими средствами. Кроме того, теперь будут регламентированы расходы на административные нужды и на оплату работ подрядчиков, в виде авансовых платежей.

Выходит, что если застройщик не выполняет свои обязательства по отношению к своим вкладчикам, они просто возвращают свои средства с эскроу-счетов в банке. Фактически, такие нововведения означают отмену долевого участия. Подобную инициативу поддерживает Президент РФ.

Заключение

Отдельного закона об отмене долевого участия не будет, но вносимые в Закон № 214-ФЗ поправки будут означать именно отмену долёвки. Изменения вступают в силу с 01. 07. 2019 году. Этого времени хватить всем порядочным застройщикам, чтобы перестроиться на новый лад работы.

Заказать бесплатную консультацию юриста